县、区人民政府，市政府各部门，各有关单位：
为深入贯彻《安徽省物业管理条例》等法规政策，切实解决当前物业管理工作热点难点问题，提升物业服务水平和居住品质，经市政府同意，现就进一步加强新形势下物业管理工作提出如下意见：
一、健全物业管理体制
（一）压实物业管理工作职责。按照“条块结合、属地管理、行业监管”的原则，强化物业管理行政主管部门及相关职能部门在物业建设、运行管理等方面的行业监管和行政执法职责。各区人民政府是辖区物业管理的责任主体，要充实管理力量，明确专门机构负责物业管理工作；社区（乡、镇、办）要明确相关机构承担物业管理工作职责，配备1名以上专职物业监管人员，建立联席会议制度，形成市、区、社区（乡、镇、办）三级物业监管工作格局。
（二）严格物业管理工作考核。把物业监管工作纳入对市直相关部门和各区人民政府绩效考核的重要内容，定期督查，综合评定。各区人民政府要将考评目标分解到社区（乡、镇、办），明确主要责任人，落实主体职责。市物业主管部门制订考核办法，会同市直相关部门和辖区政府共同组织，社区代表、业主代表和第三方评估监理机构参与，对照考核标准，对社区和物业企业的物业管理和服务工作进行季度评分和年终考核，并将考核结果、综合考评排名情况进行公示。对物业企业的考核结果作为企业诚信等级评定的重要依据。
（三）推进集中行政执法进小区。加快推进城市执法体制改革，落实城管执法部门集中行使对物业管理领域违法违规行为的处罚权，明确各级城管执法机构工作职责，强化物业管理执法工作力度，着力解决物业小区违章搭建、违法装修、侵占物业共用部位、破坏公共绿地、占用消防通道、住改商等突出问题。
二、加强住宅小区前期物业管理
（一）建立质价相符的物业服务收费机制。根据《安徽省物业服务收费管理办法》和《安徽省住宅区物业服务标准》等相关规定，市住建委牵头制订《铜陵市住宅物业服务标准》，市发改委（物价局）牵头对实行政府指导价的普通住宅小区前期物业服务收费实行分级定价，综合考虑我市物业公共服务平均成本、最低工资标准和居民消费价格指数变动等因素，制定相应等级的基准价和浮动幅度，每两年进行评估，并根据评估结果适时调整公布。
（二）加强物业管理招投标监管。规范物业管理项目招投标申报、信息发布、评标专家库组建、评标及合同签订等事项，严把前期物业管理准入关。政府投资或控股建设项目的前期物业招投标均应进入公共资源交易平台。建设单位通过公开招投标方式选聘物业服务企业后，应在销售现场明示小区物业配套建筑和设施设备的清单及其产权归属说明，以及物业服务企业名称、服务标准、收费标准、计费方式、起始时间。
（三）落实住宅小区承接查验制度。严格执行房地产开发项目建设条件意见书，在土地出让环节明确物业服务用房面积、公建配套设施建设内容、产权归属和选聘前期物业服务企业条件等。在市、区住建、城管执法部门和社区（乡、镇、办）指导监督下，物业服务企业与开发建设单位共同对物业共用部位、共用设施设备及相关场地进行检查和验收。对承接查验中发现的问题，应在物业管理区域内公示，由建设单位在规定时间内落实整改，坚决杜绝缺项或“带病”交付。
（四）强化前期物业服务基础工作。开发建设单位与选聘的物业服务企业须严格履行合同约定和招投标承诺。开发建设单位应当提供前期物业管理开办费，用于购买物业办公设备等固定资产。建设单位提取的工程质量保证金，应专户存储，专项用于物业保修期内的维修，保证金期满申请返还的，应当征求业主委员会、物业服务企业和区物业主管部门意见。
三、加强对物业服务企业事中事后监管
（一）规范物业服务企业履职行为。建立“四公开一监督”和物业服务定期报告制度。在住宅小区显著位置公开物业服务人员姓名、照片、岗位，公开物业服务合同约定的服务内容及标准，公开物业服务收费价格，公开报修、投诉和监督电话；设立业主监督信箱，接受业主监督。建立物业企业季度、年度定期报告制度，每季度向业主和业主委员会报告履行物业服务合同、开展物业服务工作情况，每年向业主和业主委员会报告物业服务费收缴、公共收益收支、共用部位和共用设施设备更新改造计划落实情况等。市、区物业主管部门要大力开展物业服务市场秩序整治活动，建立健全物业投诉责任机制，会同城管执法部门及时查处物业服务中的不规范行为，加大对物业服务企业侵犯业主合法权益、违法转包、挂靠经营等行为的纠正查处力度。
（二）加快物业管理信用体系建设。市物业主管部门负责建立全市物业管理信用信息系统，组织开展物业服务企业信用等级评定，建立物业服务企业诚信“红黑名单”制度，完善守信联合激励、失信联合惩戒机制，将信用评定结果与物业服务项目评优和招投标结合使用。建立物业主管部门牵头组织，社区业主代表和第三方评估监理机构参与的物业服务综合考核机制。加强对物业服务企业的动态检查，对物业服务不到位、整改不及时的物业服务企业予以约谈、通报、记入信用档案，并实时向社会公布。积极扶持社会信誉好、服务质量优的物业企业做大做强，充分发挥品牌带动效应，加快形成优胜劣汰的市场竞争机制。
（三）严格物业服务企业退出和移交程序。区物业主管部门、社区（乡、镇、办）要加强物业项目退出管理和协调。物业服务企业退出项目管理时，应将物业服务用房和物业共用部位、共用设施设备相关资料及相关财物移交给业主委员会或其他代管单位，并与承接方进行新一轮查验接收工作。引入第三方专业中介机构，加强区域内共用设施设备维护保养查验，实行物业项目管理退出预警报告制度。对查验中发现的属于移交方问题，移交方应立即整改，对在规定期限内整改不到位的物业企业，将记入物业服务企业信用黑名单。
四、加强对业主大会、业主委员会指导监督
（一）加强业主委员会建设。将物业管理纳入社会治理体系，建立社区党组织、社区居委会、业主委员会和物业服务企业“四位一体”的议事协调机制。区物业主管部门、社区（乡、镇、办）加强对新建小区前期物业的指导和管理，及时筹备召开首次业主大会，成立业主委员会。加强对业主委员会成员法律法规、理事能力的学习培训，提高履职能力。积极推荐符合条件的社区“两委”成员、网格党支部书记、楼栋长等参选业主委员会委员，社区“两委”成员可通过法定程序兼任业主委员会和社区物业服务中心负责人。
对尚不具备条件成立业主委员会的住宅小区，由所在社区（乡、镇、办）暂时代行业主委员会职责。
（二）加强对业主大会、业主委员会的监管。区物业主管部门负责辖区内业主大会会议决定、管理规约、议事规则以及业主委员会的备案工作，负责处理因业主大会成立、业主委员会选举、运作等产生的矛盾纠纷。业主委员会作为业主大会的执行机构，应当严格按照业主大会制定的议事规则和管理规约规范运作，对业主大会、业主委员会违反法律、法规作出的决定，由区物业主管部门或社区（乡、镇、办）责令其限期改正或撤销其决定，并通告全体业主。
五、切实解决物业管理热点难点问题
（一）推进老旧小区实施准物业管理。老旧（安置房、保障房）小区，具备市场化条件的，优先选聘物业企业开展服务。不具备市场化条件的，区级政府负责制定具体实施方案，社区牵头组建非企业性的物业服务中心，实行准物业管理，为居民提供卫生保洁、公共秩序维护、绿化养护、共用部位和共用设施维修等低偿便民服务，建立“低收费、有补贴、广覆盖”的长效管理机制。
（二）建立行政执法进社区机制。对住宅小区内违法建设、毁绿种菜、违章装修、侵占公共空间、乱堆乱放等行为，物业服务企业应严格履行巡查发现、劝阻和报告职责，落实“三联单”制度（填写《住宅小区违规行为巡查、劝阻和报告处置记录表》、《违规行为劝阻通知书》、《违规行为报告书》），及时上报社区和城管执法、住建等部门，由城管执法部门对住宅物业管理区域集中行使行政处罚权。
（三）加强小区停车管理。各类新建住宅小区严格按照规划部门批准的文件，执行住宅小区地上和地下停车位（库）配建比例和标准。开发建设单位配建的地下停车位应纳入区域内物业并统一委托管理，合理设定地下停车收费标准，实行租售并举。规范非机动车停放管理，禁止电动车停放楼道充电行为。城管执法部门与交警部门建立对住宅小区违章停车实施贴单等处罚的平台互通互认机制，对违法停车侵占消防通道、绿化不听劝阻的，物业公司应及时报告城管执法部门查处。
（四）优化物业专项维修资金使用管理。进一步简化房屋专项维修资金使用申请手续和流程，向社会广泛宣传和公布报修电话8861234。坚持全天候值班值守，提高维修效率和工程质量，优化服务，便民利民。
（五）建立恶意拖欠物业费行为联合惩戒机制。各级各部门要积极引导广大业主增强主动缴纳物业服务费的意识，按照物业服务合同约定按时足额缴纳物业服务费用。物业发生转移或者灭失的，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用。对于经两次以上催缴仍不交纳物业服务费的业主，业主委员会、物业服务企业可以在物业管理区域内将欠费情况在醒目位置予以公告，并可以通过移动通信等电子信息方式告知全体业主。经公告仍不交纳的，物业服务企业可依法向人民法院起诉或向市仲裁委申请仲裁。对经生效法律文书确认属业主恶意拖欠物业服务费用的行为，纳入个人征信系统，通过市公共信用信息共享服务平台嵌入市“互联网+政务服务网”，使失信被执行人“一处失信，处处受限”。
（六）加强人防工程维护管理。市人防主管部门依法对人防工程的使用和维护实施监督管理，住宅小区依法配建的防空地下室，产权归政府，平时作为停车位使用的，只租不售。竣工验收后，应及时移交社区（乡、镇、办）委托物业公司维护管理，市人防、物价主管部门应加强对防空地下室停车位租赁价格的指导、监督，引导合理定价，保障人防工程管理维护和停车管理的必要支出。
六、营造物业服务行业良好发展环境
（一）加强组织领导。成立以市政府分管领导为组长，相关单位和辖区政府负责人为成员的市物业管理工作领导小组。领导小组下设办公室（设在市住建委），负责研究制定全市物业管理工作相关政策，部署重要活动，统筹协调重大问题。区级政府须成立相应的组织机构，建立业主委员会、物业企业每旬自查，社区（乡、镇、办）每月检查，辖区每季督查的工作机制。
（二）建立长效机制。区级政府和各有关部门要从建设现代化幸福美丽新铜陵高度，充分认识到物业服务业是体现人民群众对美好生活向往的重要载体，加强组织协调，抓重点、补短板、强弱项，着力强化工作措施，合力解决突出问题，切实建立长效机制。
（三）强化资金和政策保障。各相关职能部门和区级政府要将物业管理纳入基层社会治理创新的重要内容，研究出台相关政策，鼓励和引导物业管理向市场化、专业化、规模化方向发展。人力资源和社会保障部门要结合实施扩大再就业工程、完善社会保障体系工程等，落实物业从业人员有关优惠政策。对准物业管理工作考核排在前六名的社区予以奖励，设立一等奖1名，二等奖2名，三等奖3名，分别奖励40万元、20万元、10万元；对物业服务综合考核排在前6名的物业服务企业予以奖励，设立一等奖1名，二等奖2名，三等奖3名，分别奖励30万元、15万元、8万元；对获得国家级示范项目和省、市优秀（示范）项目的物业服务企业分别奖励10万元、5万元、2万元；对物业管理工作成效突出的辖区政府和市直单位予以通报表扬。上述奖励资金由市、区财政按1:1比例分摊。
（四）加强舆论和政策引导。各级政府和相关部门要加强政策指导，强化舆论宣传，指导物业服务企业创新服务举措，提高服务品质；引导广大市民树立物业服务是商品消费的观念，增强小区自治管理的自觉性，自觉遵守文明市民公约和小区管理规约，依法有序参与物业管理活动，努力形成“共建共管、团结和谐”的良好氛围。
七、其他事项
（一）本意见自印发之日起实施，有效期5年。《铜陵市人民政府办公室关于进一步加强城市物业管理工作的意见》（铜政办〔2011〕55号文）同时废止。
（二）义安区和枞阳县可参照本意见制定本辖区的实施意见。
